Les conditions de la location-vente
Pour que le contrat soit considéré comme une location-vente, il doit contenir des obligations de deux natures différentes.
D'une part, un droit de jouissance sur le bien doit être consenti au locataire-acheteur pendant une période définie et, d'autre part, un transfert de propriété du bien à l'issue de ladite période. La loi du 12 juillet 1984 a mis en place une forme particulière d'accession progressive à la propriété appelée location-accession .
Ce contrat sui generis est caractérisé par l'option d'achat entre les mains du locataire-accédant. Au terme de la période de jouissance, il pourra refuser le transfert de propriété et se faire rembourser le prix déjà versé. Parce qu'elle est organisée par le législateur et qu'elle protège l'acheteur, cette formule de location financière est la plus courante. En dehors de ce cas, dans le cadre de la location-vente classique, le locataire n'a pas forcément, seul, le pouvoir de déclencher ou non la cession. Au contraire, il peut être tenu par une promesse unilatérale d'achat l'obligeant à indemniser le vendeur en cas de résiliation.
Location-vente ou location accession d'un bien professionnel
Le fait que le bien concerné soit un bien professionnel ne soulève pas de difficultés particulières concernant le contrat la location-vente ou location accession.
Cependant, les parties doivent garder à l'esprit que durant la période de location, elles demeurent soumises à la législation relative aux baux commerciaux. Ces règles sont d'ordre public et on ne peut pas y déroger par contrat. Le propriétaire et le locataire ont donc leurs charges respectives. Le locataire ne peut pas effectuer de travaux de modification ou de construction sans autorisation expresse du bailleur. Ce contrat lui accorde, en effet, des droits normalement réservés au propriétaire, comme la participation aux assemblées générales et au syndicat de copropriété.
Contrat de location-vente ou location-accession
Le contrat de location-accession ou location-vente répond à un formalisme légal. Dans le cas de la location-vente classique, un contrat de bail est assorti d'une promesse unilatérale ou bilatérale de vente. Le propriétaire-vendeur perçoit des redevances de deux natures. Une partie correspond au loyer indemnisant l'occupation du bien, l'autre partie constitue une fraction du prix de vente. A l'issue de la période de location, l'acheteur versera, le cas échéant, le reliquat du prix de vente.
Cette méthode confère aux professionnels de santé une liberté de gestion sur son imposition de par une variation delta de la fraction du prix de vente. Cela permet donc d’amortir sur son activité professionnel une fraction du prix de vente durant toute la durée du contrat. Cette fraction du prix de vente constitue une charge supplémentaire qui sera déduite par la suite du prix de vente. Il est a noté que le professionnel de santé peut ce substitué en propre au moment de la cession. Cela lui permet de constituer un patrimoine immobilier personnel aux meilleures conditions.